「賃貸不動産の評価方法の改正　～5年ルール～」

有名な相続税の対策として、アパートや賃貸マンションを購入するという話を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

これは、現金を不動産に換えることで、相続税の計算上の評価額を下げることができるためです。

例えば、現金1億円を持っている場合には、相続税の計算上はそのまま1億円として評価されます。

一方、その1億円で賃貸不動産を購入した場合には、土地は路線価、建物は固定資産税評価額などを基に評価し、さらに賃貸していることによる評価減もあるため、相続税評価額が6,000万円程度になることもあります。（※あくまで例です。すべての賃貸不動産に当てはまりません。）

つまり、同じ1億円の財産でも、現金で持っている場合と賃貸不動産で持っている場合とでは、相続税の計算上、4,000万円もの差が生じることがあるわけです。

ところが、令和8年度税制改正では、このような貸付用不動産の評価方法について、大きく見直されることになりました。

具体的には、相続や贈与の日前5年以内に購入・新築した一定の貸付用不動産について、従来の路線価などによる評価ではなく、原則として通常の取引価額に相当する金額で評価するというものです。

ただし、一定の要件を基に、取得価額を基に地価の変動などを考慮して計算した金額の80％で評価することも認められる予定です。

先ほどの例で、仮に取得価額1億円を基にした金額の80％で評価できるとすると、次のようになります。

【相続税評価額】
現金で所有している場合　・・・　1億円
従来の賃貸不動産の評価　・・・　6,000万円
見直し後の評価（仮定）　・・・　8,000万円

この場合、従来は4,000万円あった評価額の差が、2,000万円に縮小することになります。

今回の見直しは、令和9年1月1日以後の相続や贈与から適用される予定です。

もっとも、すでに賃貸不動産を所有している方について、すべての物件の評価方法が変わるわけではありません。

基本的には、相続や贈与の時点で取得・新築から5年を超えている物件は、今回の見直しの対象外となります。また、以前から所有している土地にアパートを新築した場合などについても、一定の経過措置が設けられています。

なお、現時点では新しい評価方法の詳細について、すべてが決定しているわけではないので、今後の動向を注視する必要があります。

私自身、相続税対策だけを目的として不動産を購入することには、以前から慎重な判断が必要だと考えています。
不動産は購入すれば終わりではなく、空室や修繕費の問題もあるため、将来相続した方が管理に困ることもあります。
今回の見直しによって、相続税の評価額を下げることだけでなく、不動産そのものの収益性や、将来誰が引き継ぐのかということも、これまで以上に重要になってくるのではないでしょうか。