分譲マンションの評価方法の改正
令和6年1月1日以後に相続、遺贈又は贈与により取得した「居住用区分所有財産」
（いわゆる分譲マンション）の評価額は、新たに定められた評価通達により評価されます。
≪概要≫
居住用の区分所有財産の価額は、次の算式のとおり評価します。
価額＝ 区分所有権の価額（①） ＋ 敷地利用権の価額（②）
①家屋の固定資産税評価額×1.0×区分所有補正率
②路線価を基とした1㎡当たりの価額×地積×敷地権の割合×区分所有補正率
≪区分所有補正率≫の計算方法
区分所有補正率は評価乖離率 ⇒ 評価水準 ⇒ 区分所有補正率 の順に計算します。
1．評価乖離率
評価乖離率 ＝ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ 3.220
A… 一棟の区分所有建物の建築年数 × △0.033
B… 一棟の区分所有建物の総階数 ÷ 33 × 0.239
C… 一室の区分所有権等に係る専有部分の所在階 × 0.018
D… 一棟の区分所有建物の敷地面積 × 敷地権の割合 × △1.195
2．評価水準
評価水準 ＝ 1 ÷ 評価乖離率
3．区分所有補正率
評価水準＜0.6 … 評価乖離率 ×0.6
0.6≦評価水準≦1 … 補正なし（従来の評価額で評価）
1＜評価水準 … 評価乖離率
評価方法は上記のようになっており、非常に難解です。ポイントはまず対象は「居住用の分譲マンションの一室」というイメージです。2階以下の低層の区分所有マンションや、区分所有がされた二世帯住宅・区分所有のオフィス等は対象外となります。
評価については築年数は新しい、総階数は高い、所在階も高い、敷地権割合は小さいほど評価額は高くなります。
今回の改正はいわゆるタワマン節税と呼ばれる、タワーマンションの相続税評価額と実際の市場価額との乖離を利用した節税に規制をかけるためのものです。現行の評価方法による相続税評価額が市場価格の理論値の60％に満たない場合には、市場価格理論値の60％相当額に補正されるような評価方法に変わるため、現行の評価方法より評価額が上がる場合が見込まれます。
注意が必要なのは、適用開始は令和6年1月1日以降の相続等であり、令和6年1月1日以降に取得した物件では無いという点です。つまり既に所有している物件の評価額が大幅に上がる可能性があるということです。既に相続税のシミュレーションを行って、相続税対策済みの方も、見直しをする必要が出てくるかもしれません。
居住用の区分所有財産の価額は、次の算式のとおり評価します。
価額＝ 区分所有権の価額（①） ＋ 敷地利用権の価額（②）
①家屋の固定資産税評価額×1.0×区分所有補正率
②路線価を基とした1㎡当たりの価額×地積×敷地権の割合×区分所有補正率
≪区分所有補正率≫の計算方法
区分所有補正率は評価乖離率 ⇒ 評価水準 ⇒ 区分所有補正率 の順に計算します。
1．評価乖離率
評価乖離率 ＝ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ 3.220
A… 一棟の区分所有建物の建築年数 × △0.033
B… 一棟の区分所有建物の総階数 ÷ 33 × 0.239
C… 一室の区分所有権等に係る専有部分の所在階 × 0.018
D… 一棟の区分所有建物の敷地面積 × 敷地権の割合 × △1.195
2．評価水準
評価水準 ＝ 1 ÷ 評価乖離率
3．区分所有補正率
評価水準＜0.6 … 評価乖離率 ×0.6
0.6≦評価水準≦1 … 補正なし（従来の評価額で評価）
1＜評価水準 … 評価乖離率
評価方法は上記のようになっており、非常に難解です。ポイントはまず対象は「居住用の分譲マンションの一室」というイメージです。2階以下の低層の区分所有マンションや、区分所有がされた二世帯住宅・区分所有のオフィス等は対象外となります。
評価については築年数は新しい、総階数は高い、所在階も高い、敷地権割合は小さいほど評価額は高くなります。
今回の改正はいわゆるタワマン節税と呼ばれる、タワーマンションの相続税評価額と実際の市場価額との乖離を利用した節税に規制をかけるためのものです。現行の評価方法による相続税評価額が市場価格の理論値の60％に満たない場合には、市場価格理論値の60％相当額に補正されるような評価方法に変わるため、現行の評価方法より評価額が上がる場合が見込まれます。
注意が必要なのは、適用開始は令和6年1月1日以降の相続等であり、令和6年1月1日以降に取得した物件では無いという点です。つまり既に所有している物件の評価額が大幅に上がる可能性があるということです。既に相続税のシミュレーションを行って、相続税対策済みの方も、見直しをする必要が出てくるかもしれません。